誰將成為資本市場下一張倒下的骨牌？

誰將成為資本市場下一張倒下的骨牌？

2home.co  楊惟婷

從基本面來看，景氣確實欠佳。You see see you，如同台灣外銷出口訂單連10黑，企業庫存消化壓力也仍在；加上全球核心通膨依然僵固，恐將持續侵蝕消費者可支配所得，消費力道仍不如預期。

但隨著美國通膨逐漸滑落，升息循環已接近尾聲，全球資金行情將可持續；企業庫存狀況也逐漸去化，2023下半年拉貨動能將優於上半年；而各行業經汰弱留強，存活企業獲利落底後，將逐季往上，可預見2024年獲利年增率將可望出現增長。

只是當下全球通膨率尚未降到2%理想目標，即核心通膨仍頑固，故利率仍只能居高不下，讓全球景氣仍有陷入衰退之疑慮？

幸好在全球印鈔過度、資金依舊洶湧下，只要央媽們不大動干戈、快速回收資金，仍能讓全球經濟走向「軟著陸」了！

一負、一正之下，未來經濟金融前景將逐漸雨過天晴。亦即，這二年最壞的陰雨將過去了！但好日子什麼時候才可以回來？可以舞照跳、隔江猶唱後庭花呢？

當然，若想維持股市、債市的「非理性繁榮」，又不剌激「核心通膨」再奮起，資本市場必須有一個獻祭者，神才會開心、允願，那麼，誰將成為資本市場下一個獻祭者呢？

一、資本市場的下一個震央將花落誰家呢？

想像一下，時下資本市場主要有五大盤子（債市、匯市、股市、房市及商品市場），承載了各國央媽們所印出的鈔票（M），以供政府開銷（G）。

平日，央媽們小心配置鈔票到五大盤子，讓它溫和膨脹（多金蘊釀多頭），那個盤子水位低，就多挹注些鈔票；那個盤子水位高，就抽出些鈔票，讓它們相得益彰即可。

值得留意的是，美國財政部Q3正在大發債搶錢，將從市場直接吸走上兆美元現金，即五大盤子整體資金水位將下降，亦即將引爆「流動性緊俏」效應。那麼，究竟那個盤子將成為獻祭者呢？

其實這五大盤子，皆關係了每個人的荷包。

通常大有為政府總有意地膨脹每個人的名目財富，而人們也開心地繳「通膨稅」，相得益彰；尤其當選戰一旦起跑，如補助私大生每年3.5萬元學費、課徵囤房稅2.0等，這遲來的正義將可撫慰選民破碎的心？

其實，目前，全球化已死！如同，民主政治已死！

選後無殼蝸牛、依然無殼、十年如一日！

如檢視債市、匯市、股市、房市及商品這五個市場，選前恐怕只有「房市」掛了，最有利選票、且打房力道好操控，而台灣、美國恰巧接著都有大選臨頭。

「高房價」惹民怨，淒淒慘慘淒淒！

央媽們選前打房既可撫慰民心，又能壓制那匹脫韁的通膨野馬？

加上，打房又可引資進入股市、債市這二個盤子，製造「非理性繁榮」、以待全球經濟走向「軟著陸」？

故執政者為了勝選，「房市」最有資格成為資本市場下一張倒下的骨牌、捨它其誰？央媽們何樂不為呢？

二、債市方面—最壞時機已過，債市樂觀以待

美債市場可胃納23兆美元以上的資金規模，其中，美國高收益債(垃圾債)市值已近2兆美元。

俄烏戰爭發生後，全世界的通膨更加緊張，2022年以來美國Fed採較激進升息、縮表因應。此舉，債市是首當其衝。成為2022年最大苦主！

近期升息近尾聲的預期，宣示債市將進入「報復性」多頭循環。

美國10年公債殖利率一向被許多人視為無風險利率，所以當美國10年公債殖利率發生任何風吹草動，都會影響廣大的風險性資產定價。

所以，當美國10年公債殖利率發生回落時，將是債市多頭要啓航的號角聲？

三、股市方面—AI有夢最美

過去十多年股市能蓬勃發展，主要是受到長期低利率政策的加持，亦即資金行情推動！

但如今美國Fed反向升息、且高利率一時難降，導致股市持續上衝的動能不足。因此美股2023年美股大漲，即華爾街將資金集中在大型尖牙股重點突破，利用指數墊高趨勢，塑造股市再重回多頭軌道景象。而最佳主角即—AI有夢最美！

其實，在人工造勢的時候，一般人仍心存景氣尚未落底，但資金行情仍掀起一波驚濤駭浪！等到景氣看似落底、看似牛市的開始，散戶害怕錯過、回頭追價，大戶反而揮一揮衣袖、不帶走一片雲彩？

1、NVIDIA將在2023年完成「第四次工業革命」？

OpenAI 推出的 ChatGPT 在 2022年底引爆話題，自那時起，投資人紛紛搶買大型科技股，標普2023年迄今反彈，漲勢主要是集中在輝達 (NVDA-US) 、微軟 (MSFT-US) 、Alphabet (GOOGL-US)、蘋果 (AAPL-US) 、亞馬遜 (AMZN-US)、Meta(META-US) 和特斯拉 (TSLA-US)七檔。僅這7家公司貢獻了整個美股 3480家上市公司 98% 的回報率，這可能是有史以來最「瘦」的牛市之一。

6月以來，NVIDIA 的CEO黃仁勳掀起全球股市的 AI 概念股想像空間；且所有與AI 掛上邊的股票，皆以AI 之名而大漲，但此是否經得起半年報的檢驗？

若真是第四次工業革命，也需十年磨一劍，NVIDIA真能在2023年就完成第四次工業革命？

其實若想靠AI來翻轉這一次經濟衰退的隱憂，恐欲速則不達？

屆時股市泡沫化，將無法迫使人們回歸工作崗位，致缺工推升薪資，讓Fed無力降溫薪資通膨。可能結果是，美國Fed為通膨降溫而揮動「必要之惡」寶劍，透過製造一波「硬著陸」的財富蒸發，讓市場回歸理性！

2、留意全球的大型資基金Q3的「股債再平衡」政策

「再平衡」就是在資產配置時，透過重新調整各種資產的比例，讓「投資組合的風險」與自己的規劃一致，大型退休基金通常保持經典的 60：40 股債比 (60% 股票與 40% 債券的資產配置)。

依慣例，避險基金、退休基金和保險公司等大型機構投資者，總是在月末、特別是每個季末買賣資產，再平衡其投資組合中的各類資產佔比。

值得注意的是，美股經歷Q2的大漲，股票的表現優於債券，美股已面臨過度的超配，這使得投資組合經理人需要削減股票部位，預料全球的大型基金管理公司將會執行股債「再平衡」策略。

3、那斯達克100指數將在7/24日開盤前進行降低大型科技股影響力的「特別權重調整」

根據那斯達克交易所的規定，這些權重超過那斯達克100指數4.5% 的個股，若加總後的市值占該指數超過 48%，就需要重新分配權重，目標降到 40%之下。

其中，七檔大型科技股—包括蘋果、Meta、微軟、輝達、Alphabet、亞馬遜、特斯拉將降最多。

而上述大型科技股接連不墜的漲勢，幾乎貢獻了美股大盤2023年來所有漲勢。此過度集中的情況，最後，只能透過法規來實施「特別軍事行動」壓抑。

4、許多大型投資基金將觸及美國證券交易委員會（SEC）的「多元化」規則

2023年以來，包括特斯拉、輝達、微軟及蘋果在內的美國科技股暴漲，帶領美股甩開2022年的低潮。然而，根據美國證券交易委員會（SEC）的「多元化」規則，許多美國大型投資基金不得將超過25%的資產重押在主要持股上，此事恐會讓大型投資基金難以繼續追捧科技股，而讓科技股缺乏追價資金動能。

亦即，美國證券交易委員會規定，註冊為「多元化」的共同基金，不得將25%的資產重押在大型持股上，而大型持股的定義為一檔股票在投資組合的比重超過5%，但如果是已經持有的股票市值超過25%，不在此限，但該基金不得再加碼。

四、匯市方面—美元霸權的崩壞

美元指數跌破100關卡，這是去年從114.778下跌以來的新低，對於今年持續貶值的貨幣，可以大大鬆口氣。

美元的下跌和美國公布6月CPI只有3%，PPI更是貼近零，意味了美國升息壓力減輕很多，也讓美元呈現弱勢，而去年慘跌的風險性資產，如比特幣又站上30000美元以上，全球股市也跟著起風上揚。

1、歐盟附庸自顧不暇、勞燕分飛

歐央為壓抑通膨，2023年仍走在升息之途。不同的是，美國Fed可能就此打住，然後在2024年降息。因此，歐元轉強、造成美元走弱。

2、日本小弟恐同床異夢

另外，市場預期，日本央行新總裁植田和男接下的任務，將要主導退出量化寬鬆，只要他不會觸發股、匯、債市的劇烈波動。

日本央行未來進一步寬鬆的理由愈來愈薄弱，反而是轉向緊縮的理由愈來愈高，這將有利於日圓反彈，使日圓未來恐易升難貶，此邊壓制美元。

3、「去美化」讓美元不存在長期持有【價值】

從價值角度來看，美國Fed長期任意QE，造成美元被嚴重高估。

由於美國民眾「過度消費」成習，今天美國的世界領導地位全靠軍武及「美元霸權」維繫，而32兆美元的國債只能以債養債，讓各國擔心，一旦美國老大地位沒了，可能就要過著「倒債」人生？因此「去美化」正成為一種時尚，美元不存在長期持有【價值】。

例如美國財政部7/18日公布5月國際資本流動報告（TIC），顯示前三大海外債主的持有量均有所下降。第二大債主的中國，5月減持222億美元讓持有美債規模降至8467億美元，除是連續第2個月減倉，也讓整體規模來到僅次於2009年5月創下的8015億美元低點。第一大債主日本則是單月減持304億美元美國國債，為3個月內首次減持，規模降至1兆968億美元。另外第三大債主的英國，5月則減持141億美元美債至6666億美元。

其中，中國從2022年8月至2023年2月期間，連續7個月減持美國國債，且從2022年4月起，中國的美債持有規模一直低於1兆美元。

4、美國Fed將轉變為寬鬆週期，美元價格將落入長期跌勢！

隨著美國通膨降溫，市場猜測美國Fed很快將停止升息。甚至認為，Fed 降息是無可避免的，且市場共識降息將發生在 2024年某個時候。

由於Fed 的緊縮週期將轉變為寬鬆週期，因此，美元可能進入持續多年的下跌趨勢。但若美元再轉弱，此時，美元走軟會促進美國公司的出口，進而對其它國家的出口造成壓力。

五、商品方面—美元走弱，有助緩解全球輸入型通膨壓力

1、美國操縱油價漲跌，油元「去美化」正在削弱其影響力

以加密貨幣來說，加密貨幣在2021年已膨脹成3兆美元的大泡沫。

尤其2021年美國核准比特幣ETF上市，讓其整體流通性與應用擴大，讓其熱潮持續發酵，故比特幣11/9日價格站上68789美元歷史新高，使那時加密貨幣總市值突破3兆美元，宛如成為抗通膨最殺的武器。

但2022年俄烏戰爭催化油價，石油商品吸納了龐大的游資，也讓加密貨幣退潮，同時油價頓時亂石穿空，驚濤拍岸，捲起千堆雪。江山如畫，一時多少豪傑。反之，比特幣則跌破20000美元。

後來，美國Fed展開升息，讓資金退潮，加上拜登釋出戰備儲油，讓油價失去資金行情，油價如坐溜滑梯般大跌腰斬，這相對使得比特幣得到喘息、重新站回30000美元。當然，此亦激怒了OPEC+，展開減產自救。

2、極端氣候使全球面臨20年來最嚴重糧荒

由於俄烏戰爭、中國和巴基斯坦等稻米產國遭遇天氣問題，全球稻米供應緊張，從中國到美國再到歐盟，全球稻米產量正在下降並推高價格。

鑑於稻米是亞洲多個市場的主食，其價格是食品價格上漲和食品安全的主要決定因素，對亞洲地區來說影響最深。

惠譽解決方案國家風險與行業研究部門4/4日發布的一份報告預測，2023年全球稻米市場將出現 20年來最大的短缺，預計稻米價格將在目前的高位附近(創十年新高)維持到 2024年。惠譽數據指出，2023年迄今，稻米平均價格為每英擔 (cwt) 17.30美元，到 2024 年只會降至每英擔 14.50美元。

3、美元走弱，有助緩解全球輸入型通膨壓力

未來，但若美元再轉弱，因美元是大宗商品定價之錨，此將降低發展中國家的進口價格，有助於緩解全球的輸入型通膨壓力。

六、房市方面—房市最有資格成為下一張倒下的骨牌？

其實，在美國Fed無限量QE下，印鈔出來的資金潮水需要蓄洪池，以防釀成百年一遇的通膨。其中，加密貨幣、股市、債市、房市皆是美國Fed愚人碼頭上的四艘船舶。

這二年美國Fed要讓通膨降溫，升息、縮表，有序地打壓加密貨幣、石油、債市、股市。

例如，被各國央行視為眼中釘，胃納3兆美元資金的加密貨幣市場，狡兔死、走狗烹，首先成為縮表絞殺首選；接著釋出戰備儲油壓低油價；另暴力升息也打趴債市、股市。

而近幾年全球游資又熱炒房市，又製造「次貸危機」以來最大房市泡沫警訊。

目前美國房價已寫下約30年來最大漲幅，且漲勢駭人地止不住。

據房屋經紀公司Redfin數據則顯示，美國房地產市場總價值在2022年6月登峰，來到47.7兆美元。

但隨著房貸利率攀升、及高漲房價，正在抑制需求，也為房市走勢增添不安情緒。

根據房地美，美國 30年期固定利率抵押貸款平均水準已攀升至 5.27%，這是自 2009 年 8月以來最高水準。一場規模可比 2008年金融海嘯的金融崩盤，似乎正在醞釀當中。另據房地產券商 Redfin Corp. 的調查顯示，2023年上半年，美國房屋的轉手率掉到10年最低，資料顯示，在2023年上半年，美國每 1000戶房屋僅 14戶易手，較 2019年同期的 19戶下降。此凸顯高昂的抵押貸款利率，已讓買盤縮手觀望。

值得一提的是，歐美銀行過去二年以來暴力升息，導致美國矽谷銀行(Silicon Valley Bank)無預警倒閉，瑞士信貸也被迫賣給對手瑞銀，此歐美銀行業危機導致的「信貸緊縮」效應，是否將會蔓延至房地產？因為，銀行若為此收緊信貸，會讓原本就因借貸成本上升受影響的營建業者，週轉不靈危機越演越烈。

此時，美國Fed打壓房市是否會成為最終的「必要之惡」？

因高漲房價推高租金通膨、又傷年輕選票，所以各國央行出手打房皆只是時間早晚的問題。只能期盼美國Fed下手溫柔一點，以免又重演2009年債市、股市、匯市、房市及商品市場等金融資產一同遭受砸盤子的悲劇？

■美國Fed：若要達通膨率放緩到2%理想目標，高利率恐將持續到2026年

根據最新發布的數據，勞工部今天公布，美國6月消費者物價指數（CPI）年增率較5月的4%降低1個百分點，達到2021年3月以來最低的3%，遠低於2022年6月衝上的40年高點9.1%。 如剔除波動較大的食品與能源價格，核心CPI年增率從5.3%降至4.8%，創2021年10月以來新低。

但儘管 CPI 數據持續下跌，證實通膨沒有進一步惡化，但怕市場太過樂觀，美國明尼亞波里聯儲總裁 Kashkari 再次重申：央行將通膨率控制到 2% 的計劃「必須成功」，因此若核心通膨居高不下，將進一步提高利率。

其實，通膨到2023年因為「比較基期」的問題，通膨魔獸將從任性變成「韌性」。因為2022年物價基期奠高緣故，2023年CPI年增率數據就逐月降低，屆時此CPI年增率數據將與痛苦指數失真、且民眾依然感受到高通膨切膚之痛。亦即，民眾痛苦指數仍無法恢復到舒適區，拜登如何能連任呢？

目前房屋租金、薪資水平仍在高檔盤旋，亦即，核心通膨壓力仍會在高檔持續更久。因而美國聯準會經濟學家團隊向市場傳達了一個令人不安的訊息：利率可能要長期保持在 5%以上，也許要到 2026年。亦即，只有打房才是減輕民眾痛苦指數的特效藥？

■房價反轉具「時間滯後」現象，使房地產市場成為經濟的最後一棒風險！

2022年6月美國通膨率達到40年高點9.1%，美國Fed採暴力升息壓抑通膨。

支撐通膨高漲的要素包括民生必需品、薪資以及房價、房租，其中尤以房價與房租佔比最高。

根據房屋經紀公司 Redfin，美國房地產市場的總價值在2022年 6月登峰，達到 47.7兆美元，但下半年因為房貸利率上漲受到打擊開始下滑，共計暴跌 2.3兆美元或4.9%，是 2008年房市危機以來最大的百分比降幅。知名大都市包括舊金山、紐約等地的房價都大幅滑落。

但Redfin 經濟研究主管 Chen Zhao 說，房地產市場價值雖然流失一些，但大多數屋主都從此波的房市榮景中收穫滿滿，例如目前房屋總價值仍比 2020年2月高出約 13兆美元。可以確定的是，美國房價並未崩盤，2022年房屋總價值仍比一年前高出 6.5%。

目前美國30年期房貸利率逼近7％，美國房價反轉趨勢應可確定，但無法快速反應到 CPI 上，因為租金上漲是屬於落後指標。主要還是因為雖然房價開始反轉，但房租會落後房價反轉，因為在簽訂租房合約時，通常會一次簽訂半年以上的合約，因此房價的反轉要移轉至消費者會有一定時間滯後現象。

亦即居高不下的利率將增加房貸成本、並逐漸壓抑美國房地產市場需求。

加上，目前數據顯示就業與薪資增長都仍火大，讓美國Fed打通膨效果，仍須時間觀察。因此，升息打通膨的時間必須持續一段時間發酵，此往往讓美國Fed會用力過猛，造成房市及經濟的反轉現象。

根據英國每日電訊報報導，美國受高利率衝擊，房地產市場跟著癱瘓、房價下跌7%，抵押貸款申請量跌至近30年來最低水平，待售房屋數量創下歷史新低。

由於不斷升息侵蝕家庭財務，甚至加重房價跌勢，使搖搖欲墜的房地產市場最終成為全球經濟的最後一棒風險。

■利率若長期保持在 5%以上，是否造成房地產商、銀行業倒閉危機出現？

Fed 在 2022年大幅升息後，美國銀行業的帳面虧損已超過 6000 億美元。

雖然，這些美國銀行投資證券被歸類爲「持有至到期」的債券，因此根據會計規則，這些債券的未實現損失尚不計入銀行的資產負債表。但這些銀行仍然面臨着一些流動性壓力。

未來一年，若讓利率保持在 5%以上來壓抑通膨，銀行業倒閉危機可能隨時捲土重來？

另外，利率若長期保持在 5%以上，或美國商業房地產放款標準若進一步收緊，除壓抑房價，可能也將使房地產商會發生倒閉，將成為銀行業被倒帳的下一個危險領域。

■商業地產、中小型區域性銀行最有可能成為下個未爆彈？

在銀行業危機之後，許多經濟學家擔憂，下個「未爆彈」可能是商業地產。

造成這一現象的一個基本原因在於，受疫情影響，更多工作改以遠距方式進行，這導致商業地產的空置率上升和房地産價值下跌，並帶來了再融資的麻煩。此讓原本就因借貸成本上升受影響的營建業者，危機恐越演越烈。

摩根士丹利財富管理公司投資長 Lisa Shalett 警告，目前，高達3兆美元的商業抵押貸款中有超過 50% 需要重新談判，屆時，新的貸款利率可能會再上升，商業地產（尤其是商辦）價格可能出現螺旋式下降。

因為，辦公物業已經面臨遠距工作帶來的「長期逆風」，随着空置率接近 20年來最高水準，商業地產價格可能下跌多達 40%，接近2008年全球金融危機後的跌幅。

另外，有鑑於中小型銀行持有美國 80%的未償還商業房地產債務，一些中小型區域性銀行正面臨巨大風險，可能成為另一個未爆彈。

曾準確預測金融海嘯危機的投資大師霍華馬克斯(Howard Marks)示警，商用不動產貸款違約是銀行面臨的最大隱憂。

馬克斯表示，不利商業不動產的因素包括利率大幅上升、經濟可能衰退、信用環境收緊，加上疫情改變工作型態，也壓抑了辦公大樓需求。

馬克斯強調，矽谷銀行(SVB)等銀行倒閉，雖然不太可能引爆信用危機、卻可能成為導火線，他提醒未來幾個月新創業者的籌錢難度可能增加，此外，區域及社區銀行也可能面臨更嚴厲的檢視，存款恐進一步外逃。

馬克斯說，這些銀行是商業不動產市場的主要融資機構，包括辦公大樓開發商、實體零售店、集合式住宅等，都可能面臨壓力。

無獨有偶，房地產投資機構Carroll執行長Patrick Carroll接受CNBC專訪也表示，大量商業不動產貸款將在接下來幾年到期，部分商用不動產包括辦公大樓、旅館等可能受影響，嚴重程度至少會跟2008~09年相當。

另根據美國財經媒體報導，摩根大通（小摩）全球市場首席策略師Marko Kolanovic表示，美國銀行業近期遭受的衝擊若進一步擴大，商業房地產（尤其是商辦）可能成為下一個未爆彈；美國銀行策略師Michael Hartnett也示警，繼美國金融產業後，商業房地產放款標準進一步收緊，將使其成為下一個危險的領域。

■大銀行目前獲利佳，但若經濟放緩，亦預警其商業房產損失將會上升！

摩根大通和富國銀行在最新財報中報告，因利率上升而推動淨利息收入大幅成長，從而推高了總體獲利；但也警告高利率可能導致經濟陷入衰退，商業房地產的損失將增加。

■美國知名地產商 Brookfield Corp. 爆出1.6億美元違約

在 3 月矽谷銀行倒閉引發銀行業危機後，多家華爾街投行就密集警告，美國商業地產 (CRE) 就是下一個地雷。

而現在這個地雷很有可能由知名地產商 Brookfield Corp. (BN-US) 引爆，成第一張倒下骨牌！

4月，Brookfield 旗下基金拖欠了12棟辦公大樓合計1.614億美元抵押貸款；在此之前，Brookfield 已因洛杉磯的兩棟大樓 Gas Company Tower 和 777 Tower 相關債務而違約。

Brookfield將問題歸咎於新冠疫情，聲稱「雖然疫情對美國某些地區的傳統辦公室構成挑戰，但在我們的投資組合中占比很小」。

批評人士認為，Brookfield 可能只是開始，將是一系列拖欠辦公樓貸款公司中的第一張骨牌。摩根士丹利和Trepp數據顯示，2023年還有約 4000億美元商業地產債務到期，CRE 的借貸環境只會更加嚴峻。

最近辦公大樓的空置率進一步攀升，加劇了市場對美國 CRE爆雷的擔憂。

擔任白宮經濟顧問委員會主席的伯恩斯坦 (Jared Bernstein) 4/18日在參議院銀行委員會出席聽證會時表示，白宮將保持密切關注商業地產，因為最近的金融動盪給這個新冠疫情期間就在苦苦掙扎的產業帶來新的挑戰。

房地產數據公司 Green Street 表示，新冠疫情爆發後，遠距工作和住辦混合上班的興起，辦公大樓的空置率上升。截至3月，華盛頓的辦公空間價值較2022年同期下跌36%。

另據房產安全管理公司 Kastle Systems 提供的刷卡數據顯示，華盛頓的辦公大樓平均進駐率只有 43%，還未回升到新冠疫情前的水平。

因此，作為美國 CRE的最大債主，地區銀行的危機正蔓延到商業地產市場，CMBS 利差飆升，拖欠率開始上升，當前最脆弱的「商辦地產」可能會最先爆發危機。

■Fed未雨綢繆，研擬提高大銀行資本準備規定，但業者反彈！

美國Fed計劃要求1000億美元以上資產的大銀行提高資本準備規定，以作為因應潛在虧損的緩衝，這將是金融危機以來數一數二大規模的監管改革，但已遭到業界巨頭反對。

銀行業界遊說，更高的資本規定將阻礙放貸，且可能傷害經濟。而主管機關已經有其他可以管理風險的監管工具。

美國銀行業為阻止Fed提高資本準備規定，也開始哀兵作戰，高喊更高的資本要求恐會推高金融商品價格與信貸成本，這對經濟不利。

例如，摩根大通表示，新的資本規定恐怕對房貸造成重大影響，向屋主提供貸款的過程將變得更加艱難。

■芒格：美國商業地產「危機入市」的黃金時代已結束了！

巴菲特 (Warren Buffett) 的親密戰友、投資界大佬芒格 (Charlie Munger) 在5月警告，美國商業地產市場正在醖釀一場風暴，現在的情況遠沒有 2008年那麼糟糕，但隨着地產價格下跌，美國的銀行業「充斥着不良貸款」，隨著「困難時期到來」和房地產價格下跌，這些貸款將變得脆弱，當困難時期到來，就會「滿盤皆輸」。

芒格任職柏克夏海瑟威 (Berkshire Hathaway) 副總裁，他們過去有支持銀行業的悠久歷史。在 2007年至 2008年的金融危機期間，柏克夏海瑟威向高盛投資了 50億美元，並在 2011年向美國銀行投資了類似金額。

但目前為止，雖傳言拜登政府多人求助，但他們暫時仍袖手旁觀。他們的沉默部分源於美國銀行業龐大的商業地產貸款組合中潛藏的風險。芒格說：「很多房地產已經不那麼好了。我們有很多陷入困境的辦公樓，很多陷入困境的購物中心，還有很多陷入困境的其他物業。外面到處哀鴻遍野。」

■《富爸爸窮爸爸》作者：美國史上最大房地產崩盤將臨！

全球暢銷書《富爸爸窮爸爸》的作者羅伯特‧清崎 (Robert Kiyosaki) 在6月提出警告，史上最大房地產崩盤即將來臨，並且可能引發嚴重全球金融危機。這樣的情況下，他建議投資人買入黃金、白銀及比特幣。

羅伯特清崎表示，人們應該重新思考房地產市場的穩定性，2023 的房地產泡沫，恐怕會引發比 2008 年全球金融海嘯更嚴重的危機。

羅伯特清崎也提到，商業房地產情況持續向下，尤其是大城市辦公樓。舉例來說，舊金山曾經在 2019 年炙手可熱的辦公大樓，今年已經貶值 70%。

在這樣的前景下，羅伯特清崎再次建議投資人，買進黃金、白銀以及比特幣。

黃金被認為是抵禦通膨的避風港。Kiyosaki 多年來持續看好黃金，之前曾將黃金、白銀和比特幣稱為「真正的貨幣」，而法定貨幣卻被他稱之為「垃圾」。

■氣候變遷問題，可能導致美國房市崩盤！

現任DeltaTerra Capital執行長David Burt過去曾準確預測2008年金融危機，他於4月提出警告，民眾輕忽的氣候變遷問題，可能導致美國房市崩盤的歷史重演。

據DeltaTerra Capital公司的研究表明，美國20%住宅面臨洪災危機，如果他的說法成真，全球金融危機期間房價大幅修正的慘況可能再現。

David Burt強調，這場洪災危機導致房市重新定價問題的規模和影響程度，可能是金融危機的四分之一，他示警受影響的社區將面臨非常具破壞性的後果。

值得關注的是，美國期刊《自然氣候變化》(Nature Climate Change)也發表研究示警，因未計入洪災風險的影響，美國房市可能被高估約2000億美元。

■韓國房價不等您了，先崩了！

南韓房價過去幾年漲勢猛，首爾房價曾創下世界第二高。「首爾永遠漲」，曾經是韓國人的驕傲。但受全球大升息、房貸利率升高等因素影響，高處不勝寒，南韓房價從2022年開啟「跳樓」模式，打破只漲不跌的神話。

據《亞洲日報》報導，韓國2023年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較2022年平均下降18.63%，寫下史上最大降幅。在首爾，部分公寓價格下跌30%-40%，成交量更驟降 70%以上。

南韓房價泡沫源自出口持續衰退，民眾財富縮水中。

韓國經濟向來有「全球經濟金絲雀」之稱。因韓國產業高度依賴全球外貿市場，對國際環境極其敏感。而2023年至4月，韓國出口連續八個月負成長，創下14個月貿易逆差，為史上第二長。

加上，是韓國人口崩盤、負成長。

不久前，韓國公布 2022年人口數據，總和生育率下降到 0.78，創有紀錄以來新低，在經濟合作暨發展組織（OECD）國家中排名倒數第一。

眾所周知，一個國家的總和生育率達到 2.1 以上，才能保證世代更替。生育率腰斬到 1以下，意味著總人口將會不斷減少。目前韓國人口已經連續三年下降。

值得關注的是，走入高利率環境，正是快速刺破南韓房價泡沫之刃。

南韓房價已連續第12個月下滑，從2022年6月開始，南韓全國房屋交易價格指數（房價指數）連續下跌超過12個月。主要關鍵是南韓央行從2021年8月開始升息，到2023年1月，累計升息3個百分點，指標利率來到3.5%的14年新高。房貸利率也跟著攀升，其中20年期房貸利率約達7.55%。

在南韓，家庭財富與房地產又深度捆綁，超過70% 財富都集中在房子上。

據南韓央行和統計廳發布的數據，2021年南韓每戶家庭的平均淨資產為 5.45億韓元，其中房產和不動產的比率高達75.3%。財富集中在房子上，債務自然也以房地產貸款為主，房價暴漲，迅速拉高南韓全體國民債務水準。

據國際金融研究所（IIF）發布的報告顯示，南韓2022 年家庭債務佔國內生產毛額（GDP）的比重高達 104.3%，位居亞洲國家之首。

目前南韓當局鬆綁金融政策救房市，除了利率從2023年1月開始後維持不變，還提供房貸補助措施，使得6月房價指數跌幅縮至0.05%，企圖讓房價軟著陸，而非硬著陸。

總之，韓國同時面臨出口衰退、人口負成長、又處高利率環境。因而，韓國房價不等您，先崩了！但您是否似曾相識，回想一下，台灣目前的處境？台灣房價未來是否步入南韓後塵台灣房價未來是否步入南韓後塵

■台灣選戰開跑，2024年房價是否開殺？

1、被視為打房最猛招的《平均地權條例》修法火速拍板，各界預期房價將迎來一波下修潮

政大地政系退休教授張金鶚分析未來房價走跌四部曲，他認為，房市將會「軟著陸」，也就是房價「緩慢下跌」，首當其衝的是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」；業者也認為，推案量大的區域恐淪為海嘯第一排。

張金鶚在臉書發文指出，這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣，由於投資需求暴增，不論房價或供給量都跟著攀升，如今自住需求已無法支撐，但業者或投資客初期多不會認賠殺出，因此市場機制的漸進調整，需要一段較長時間。

張金鶚說，從過往經驗來看，房市不景氣都會持續好幾年時間，舉例來說，台灣從民國64～67年、70～75年、79～91年，這三次都經歷過5～10年以上的房市不景氣階段，也因為此次房價緩跌，因此不景氣的時間相對就會變得較長。

2、囤房稅將改全國歸戶，最高稅率擬提高至4.8%

行政院院會7/6日通過財政部的「房屋差別稅率 2.0」方案，將從原本的以縣市為歸戶改為全國歸戶制，最高稅率也將從現行的3.6% 提高 4.8%，預計2024年實施，2025年開始課稅。

而目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」上限為 3戶、稅率為 1.2%，第 4戶則一律被視為「非自住」目前稅率落在 1.5%到 3.6%區間，並由地方政府自行決定是否採差別稅率。

3、造價短期到頂 營造指數6年半首見連兩月年衰退

過去一段推升房價上揚的工程造價，短期內似乎出現到頂的走勢，依主計處的營造工程物價指數顯示，2023年 6月營造工程物價指數為108.77，年增率為- 0.23%，是近 6年半以來首度連 2個月年增率衰退，從 2017年以來營造工程物價指數單月年增都只增不減，反映短期造價應該已經到頂，且也已經充分反映在推案的房價上。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，造價上揚帶動全台房價走揚，尤其是 2021~2022 年更為明顯，不過近期原物料價格回檔，雖然工資仍維持高檔，但整體造價已經沒有繼續衝高，也代表因為造價再刺激房價的因素已經解除，有助於房價不再飆漲，加上，平均地權條例嚴打預售投機行為，市場買氣下滑，不過反映過去一段造價大漲，短期房價也大幅修正的空間也有限，接下來將考驗中小型開發商的經營與財務能力。

■中國房市不景氣已出現緩解的跡象，但買氣仍弱！

近年來中國持續挹注現金支持房地產開發商，讓之前的「爛尾樓」違約潮緩解，以免經濟成長繼續受累。中國中央及地方政府也以降低房貸利率和頭期款門檻等方式，持續鼓勵民眾買房。然而，在各項刺激銷售措施下，買氣仍弱。

未來仍賴政府推出一些政策，改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。例如，中國證監會2/20 日宣布啟動不動產私募投資基金試點，將發揮私募基金優勢，推動建商降負債、降槓桿，提高流動性，強化資產負債表，促進房地產市場盤活存量。

與此同時，證監會解決業界最關心的股債比問題，對符合條件的商品放寬股債比及擴募限制，將大大提升不動產基金運作靈活度。

具體而言，不動產私募投資基金持有被投企業 75% 以上股權，或者持有被投企業 51% 以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離，那麼股東借款金額就可以有豁免安排。

另據外電報導，近期中國監管部門正考慮調整一線城市有關房貸限制政策，可能的選項包括「只認房不認貸」，即不管是否曾經有過貸款，只要目前名下沒有房產，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優惠。

在政策支持下，中國房市不景氣已出現緩解的跡象，只是買氣仍弱、尚欠東風！