全球房市的『明斯基時刻』到來

全球房市的『明斯基時刻』到來

2home.co  楊惟婷

 

Fed鮑爾為了打擊通膨,9/21日連續第三次升息3碼,也為今年來第五次升息。

此外,Fed鮑爾在談話中暗示經濟衰退將是降低通貨膨脹的必要代價,並劍指房市為必殺之惡,讓美國經濟硬著陸的風險大幅增加。

 

在美國Fed激進升息、縮表之後,比特幣、原油、糧食首先遭到狙殺,接著投資人大幅拋售全球債券與股票基金,亦即商品、債券、股票皆跌入熊市。

而在匯市,除鮑爾瘋狂升息、縮表人工打造的強勢美元外,各國匯價肝腦塗地,G7中以日圓跌幅20%以上,最早跨入「又老又窮」行列。

 

另外,在美國Fed印鈔佈局10多年之後,繼商品、股、債、匯市收割韭菜後,對房市,鮑爾應該不會心軟的。

 

在全球資金潮水消退中,全球房市的『明斯基時刻』其實正悄悄到來。

或許,房市必殺之惡可能遲到,但不會缺席的……。

 

一、殖利率曲線指標頻出現倒掛,敲響美國經濟硬著陸的警鐘

 

有「殖利率曲線指標之父」之稱號的杜克大學教授坎貝爾哈維(Campbell Harvey)指出,Fed 若9/21日再次升息三碼,美國公債市場最可靠的經濟衰退指標—
即短債利率高於長債利率,將亮起「紅色警訊」。

 

根據MarketWatch報導,9/16日美國10年期公債的殖利率比3個月國庫券高出35個基點,尚未呈現短債殖利率高於長債的倒掛情形。哈維強調,Fed 若9/21日再次升息三碼,後,這條殖利率曲線將進入紅色警戒。而這事件正在發生中……

 

據歷史經驗,3個月國庫券及10年期公債殖利率曲線出現倒掛,先前成功預測八次經濟衰退,而且完全沒有「假警報」。

 

哈維抨擊,Fed在通膨剛出現時毫無作為,如今只能設法製造一場「經濟衰退」來消滅「通膨」,實在令人遺憾,大家都得為此事件付出代價。

 

9/22日,美國 10年期公債殖利率升至 3.702%,與此同時美國 2年期公債殖利率也飆升至 4.15%,倒掛趨勢加深,經濟衰退陰霾揮之不去。

 

二、「黑天鵝效應」作者:比特幣、房市泡沫都是寬鬆環境下長出的「腫瘤」

 

「黑天鵝效應」一書的作者塔雷伯 (Nassim Taleb) 指出,美國Fed長年推行寬鬆QE的貨幣政策,不只造就股市大漲,也讓金融市場長出一些「腫瘤」,例如比特幣和房地產。

 

塔雷伯說,Fed 直到2022年稍早一直保持極為寬鬆的貨幣政策,已經導致一些腫瘤出現、擴散,並讓一整個世代的投資人誤以為自己能以「炒股」維生。

 

塔雷伯在2007年金融危機爆發前提出「黑天鵝效應」一詞而為人熟知,他指出現在市場的很多年輕參與者沒有經歷過經濟衰退,不知道 Fed大力推動升息可能造成的經濟衰退後果會有多可怕,尤其這對 1980年代出生的人來說是前所未見的事。

 

塔雷伯警告,Fed 不能過早扭轉貨幣政策,不要過度使用降息,因這項貨幣政策正是讓我們走到今日這一步的主因。

 

三、全球房市最熱的地區降溫,是帶來什麼警訊?

 

紐西蘭原本是這幾年全球房市最熱絡的市場,但近年來房市景氣卻因紐西蘭央行採緊縮措施而急凍,故在全球升息潮下,紐西蘭房市的興衰可作為各國的借鏡。

 

紐西蘭位於南太平洋、人口 500萬,位處全球房市景氣榮枯的最前線。

由於近年來政府挹注刺激、房貸利率降到谷底,2021年房價年漲幅逼近30%,被彭博列為全球泡沫最嚴重的房地產市場。

 

帶動紐西蘭房市大漲的原因不只財政刺激和貨幣寬鬆政策,移民激增、房屋供給不足,以及過去 10年來房價只跌不漲、儼然成為保本增值投資的優質選項,都有關係。

 

2022年全球央行正積極升息,以對抗數十年來最火熱的通膨,而在所有國家當中,紐西蘭央行 (RBNZ) 又走在升息最前頭,採取的行動比許多國家還要激進。

紐國央行從2021年10月就開始升息,至今共把基準利率提高至 2.5%。這對房地產市場帶來寒蟬效應,高房價加上高利息,終於壓得購屋者喘不過氣,而銀行對購屋貸款也比之前更嚴格。

 

幾個月以前,紐西蘭民眾仍對買房仍趨之若鶩,令房價飆新高,但好景不常,如今房屋銷售卻暴減兩位數,房價創 13年來最大跌幅,原本幾天就能賣出的房子,現在擺了好幾個禮拜還是乏人問津。

 

近日的一些數據證實紐西蘭房市動能正在減緩:
6月房價中位數降至 85萬紐元 (52.3 萬美元),從2021年11月的高峰下跌8.1%;6月住宅銷售年減38.1%;房屋求售時間拉長到六周。

 

雖然各國房市和影響供需的因素不同,但紐西蘭的經驗仍可供其他國家借鏡。

紐西蘭得到的教訓是,事態變化的速度極快—『明斯基時刻』來臨。並凸顯房價非只漲不跌。

 

紐西蘭升息時間已經一年,現在紐西蘭房價正上演跌價的狀況,此就像礦坑裡的金絲雀正在向全球房市發出警訊。

由於過去 10年來房價只跌不漲,所以大多數屋主目前足以承受衝擊,但問題在於房價要跌多少才會觸底?

據經濟學家預估,紐西蘭今年房價將下跌10-15%,最終可能比 2021年的巔峰下跌達20%。

 

■紐澳、加拿大房價出現二位數下跌的啓示

 

美加、紐澳、英國、瑞典等地房市,由於借貸成本飆升,已出現買家退縮、房價下跌的現象。尤其是加拿大、紐、澳等地房市泡沫,已出現二位數房價下跌,似乎在為全球房市下跌拉開序幕。

 

以紐西蘭的例子來看,該國正經歷房市走緩;而在澳洲,8月房價則出現近40年來的最大月度跌幅。

 

再以加拿大為例,加拿大為壓制通膨率採取鷹派升息手段,短短半年升息5次、合計升10碼。
加拿大房地產協會(CREA)最新統計數據顯示,8月全國交易量年減24.7%,在平均售價部分,自今年2月房價見頂啟動升息後,短短半年大跌21.97%,與去年同期相比下跌3.9%。

 

另外英國房市的跌價也正在加速當中。根據《彭博》數據,倫敦自治鎮區有近半房價持平或下跌;匯豐控股則警告,英國正處於房市低迷的浪潮,且隔年需求甚至有可能大減20%。

 

四、鮑爾為了打擊通膨,劍指美國房市泡沫

 

根據美國勞工部公布數據,美國 8月消費者物價指數(CPI)加速上升,尤其是住房與食品等項目。報告顯示,8 月住房成本上升 0.7%,較去年同期成長 6.2%,為 1990年以來最大增幅。

 

目前美國房價尚居高不下,看起來就有挨打的本錢。如果Fed期盼在不引發嚴重經濟衰退的狀態下、來有效抑制通膨,打擊房市泡沫應是最有效關鍵手段。

 

■美國房價經歷半年狂漲,在房貸利率上漲一倍後,房市正在轉向有利於買家

 

在新冠疫情爆發之初,房貸利率創下十幾年來的歷史低點,因為需求異常強勁,而供應處於歷史低位,致房價開始大幅上漲。在今年前6個月,美國房市仍在超速成長:利率處於歷史低位、而購屋需求旺盛,且房價飆升。

 

現在,一些數據顯示,美國房市正處於「銷量衰退半年、而房價狂噴半年」,即價漲量縮階段。

例如,在2022年7月,若與2021年7月房價相比,仍高出14.3%,是歷史年度價格漲幅的3倍多,且大部分漲幅都出現在2022年前5個月。

但7 月成屋銷售量較 6月下降5.9%,為連續 6個月下降,同比下降超過 20%。

 

因為房價飆升,就屋主而言,在財務上尚處於非常安逸的位置。房屋庫存也仍然緊張,全美房價仍在高位待價而沽,但已有跡象表明房市正在轉向有利於買家。

例如7 月成房銷售量從去年同期的600萬套下降20.2%至480萬套。

然而,7月的中位數價格為40萬3800美元,較 2021年7月上漲 10.8%。

 

更重要的是,但這半年房貸利率大幅飆升一倍,例如頗受歡迎流行的 30年期固定房貸平均利率今年初約為3%。之後逐月緩慢攀升,5月略有回落,但隨後在 6月大幅飆升至 6%以上。

在房貸利率的急劇上升一倍後,導致本已昂貴的美國房市,現在變得更加難以負擔,住房負擔能力處於30年來的最低水平。

 

根據房地美(Freddie Mac)9/22 日公布數據,30年期固定抵押貸款利率隨美國 10年期公債殖利率一路攀升,已再升至 6.29%,連 5周走揚再次刷新紀錄,創下自 2008年10月以來新高。

 

由於當前利率大約是 6個月前的2倍,購屋者在獲得貸款或支付更高利率方面遇到更多困難。我們正目睹房地產業出現裁員和就業成長放緩;面對房貸利率從低於3.3% 躍升至2022年的6%,買家陸續取消購屋合約。

 

根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 於 8月底公布的資料,占美國房市9成銷量的成屋市場,7月銷售連續第 6個月下降。銷售額較6月下滑 5.9%,較一年前下降20.2%,成屋銷售價格中位數同比上揚10.8%至40萬3800美元,但是較 6月創下的紀錄性高價已下跌 1萬美元,說明在借貸成本居高不下和需求滑落下,更多人放棄了購房計畫,房地產市場的表現持續惡化。

 

■美國8月成屋銷售量、銷售價皆下滑

 

根據美國9/21 日公布的8月成屋銷售量數據連續第七個月下滑,且隨30年期固定抵押貸款利率飆升至 6.25%,遠超去年同期數據的兩倍多,持續侵蝕大眾負擔能力,對房地產市場造成相當大的打擊。

 

銷售價格方面,8 月房屋售價中值較去年同期上漲 7.7%至 389,500美元,為 2020年 6月以來最小年增幅度。銷售價格在 6月達到創紀錄的 413,800美元後,房價逐月下跌。

 

抵押貸款利率的飆升是聯準會(Fed)透過提高消費者與企業借貸成本來抑制通膨中最明顯的影響。今年借貸成本快速上升給美國房地產市場踩下煞車,潛在買家被拒之門外,銷售受到抑制,價格成長放緩。

 

■美國30年期固定抵押房貸利率升至6.25%,創2008年10月以來新高

 

2022年年初,美國 30年期固定抵押貸款利率為3.22%,而隨著Fed大幅提高借貸成本以抑制高通膨,不斷上升的美國房貸指標利率升至6.25%,創下近 14年來新高,此對利率敏感的房地產業造成越來越大的壓力。

 

因為,6% 的抵押貸款利率不僅僅是一個心理門檻,還是一個負擔能力的主要門檻,尤其對首購族來說。

 

Fed 在9/21 日連續第三次升息75個基點。依抵押銀行家協會 (MBA) 9/21 日的數據顯示,美國最受歡迎的30年期固定利率房貸平均合約利率攀升至 2008年10月(次貸金融危機)以來最高。

 

隨著Fed 連三次升息3碼,CPI年增率增速應漸漸趨於緩慢;只是Fed必須以犧牲成長、來換取物價的穩定,尤其,以目前房價、工資等居高不下來看,通膨能否完全獲得控制仍未定數?

 

如果Fed期盼在不引發嚴重經濟衰退的狀態下、來有效抑制通膨,打擊房市泡沫應是最有效關鍵手段。因此在Fed引導房貸利率上升下,房價正在走軟。

 

■美國抵押貸款機構已出現倒閉潮

 

在貸款利率突然飆升後,美國抵押貸款行業的倒閉潮似乎正在出現,抵押貸款機構 First Guaranty Mortgage Corp 打響了行業危機第一槍,於 6 /30日申請破產保護。Sprout Mortgage 是另一家倒閉的抵押貸款公司,7 /6日宣佈倒閉的消息。這是15年前房地產泡沫破裂以來最嚴重的一次。

 

加州大學伯克利分校商學院房地產集團主席 Berkeley Haas 表示,非銀行貸款機構的資本不足,「當抵押貸款市場陷入困境時,他們就有麻煩了。」

 

獨立貸款機構與銀行不同的是,它例通常在經濟困難時沒有可以利用的緊急援助,也沒有穩定的存款資金。它們依賴的信貸額度往往是短期的,並依賴於抵押貸款的價格。因此,當它們受困於不良資產時,就會面臨追加保證金的要求,甚至可能破產。

 

但這一次因為沒有出現過度放貸,所以沒有出現系統性崩潰,而且金融危機後,許多最大的銀行都退出了抵押貸款。

 

但在一連串的破產事件後,仍會引發行業裁員人數激增,並可能導致某些貸款利率上升。

 

■美國正處全球金融泡沫中心?

 

全球最大避險基金橋水共同投資長 (CIO)Greg Jensen 近日警告,美國資產價格不可能反彈到疫情前的高點,投資者面臨著大規模市場崩盤和毀滅性衰退的風險。

 

Jensen指出,投資者高估了聯準會抑制通膨的能力,這意味著當前的市場價格低估了一次力度較深、覆蓋面更廣和持續時間更長的經濟衰退風險。

 

Jensen 還斷言,美國處於全球金融泡沫的中心,因此當它不可避免地破滅時,它是最有可能產生大規模毀滅後果的國家。

例如他估計,根據資產價格與公司現金流的歷史關係,目前的資產價格比應有價格高出了至多30%。他也預測房價將因此大幅下跌 25%。

 

橋水基金創辦人達里歐 (Ray Dalio) 與他也有類似的觀點。達里歐認為聯準會將無法將利率提高到足以抵消通膨的水準,因這將導致股票投資組合的實際回報為負。

 

另外,摩根士丹利在最新發布的一份報告中警告,美國股市尚未見底,如果投資者將注意力從聯準會收緊政策轉向經濟增長放緩,美股很有可能再跌 23%。

 

《日本經濟新聞》則在報導中,點名美國股市、住房、創新三大泡沫,未來都將在投資者期待過高之下,價格劇烈波動。

 

尤其美國Fed為遏制通膨激進升息,推升美元指數今年以來上漲約15%。

值得關注的是,強勢美元對美國也將帶來衝擊,例如,強勢美元將使美企的出口商品變得更貴,在全球失去價格優勢,從而導致美企出口下滑;另一方面,美企的海外投資收入也會因匯差而萎縮。此獲利縮水,將為股價、房價帶來波動。

 

■陸企正爭相逃離,美國房市泡沫將破?

 

若說,「炒股」是華爾街的老把戲,那麼「炒房」則是陸企的老靈魂。

多年來,陸企一直是美國豪華酒店、辦公大樓和其他商業房地產項目最積極最踴躍的買家之一,但現在他們正在爭相退出。

 

事實上,陸企買家之前狂買美國老舊商辦大樓、開發用地和飯店,特別是在曼哈頓,例如安邦保險曾在2015年以19.5億美元收購華道夫飯店(Waldorf Astoria),創下美國獨立飯店的最高收購價。

 

根據MSCI Real Assets數據,2013年至2018年,大陸企業淨買入將近520億美元的美國商業地產,但大陸對美國不動產的投資在2018年後開始下降,因為北京當局整頓企業資本外移,一些最活躍的買家因而遇到財務問題,加上中美關係惡化,也是陸企投資降溫的原因之一。

 

再根據MSCI Real Assets數據,統計從2019年年初以來,大陸企業已淨賣出236億美元的美國商業地產。這種老靈魂出走,是否暗示美國房市泡沫將破?

 

而聯準會升息效應,美國房市開始遭遇逆風,8月二手房銷售數字已連續7個月下跌,與2021年同期相比,年減幅高達19.9%。

值得注意的是,美國8月二手房銷量再度衰減,經季調後的年率為480萬戶,連續7個月下滑,並跌至兩年多來最低紀錄,原因包括房價與房貸利率攀高,削弱民眾購屋負擔能力,導致房市買氣急凍。

 

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors,NAR)9/22日公布的產業數據也顯示,在房貸利率攀升之際,美國8月成屋銷售量跌至兩年來新低,連續7個月呈下滑趨勢。房屋銷售疲軟,恐反映出今年房貸利率攀升的結果。

 

五、中國大陸爛尾樓事件是否重演雷曼兄弟危機?

 

中國大陸「爛尾樓事件」尚未落幕,使得中國大陸經濟連帶受到拖累,市場開始擔憂中國大陸正處於 2008年雷曼兄弟危機的邊緣,不過,雖然中國大陸經濟正面臨困境,但不太可能陷入崩潰,因為大陸為土地國有制,只要國家不答應,雷曼兄弟危機不會在中國大陸演出。

 

過去,由於中國大陸運用較寬鬆放貸來推動「城鎮化」的商品房行業繁榮,進而激勵經濟增長,如今,中國大陸開始正視過度寬鬆引發的一連串房市債務問題。

 

因為先前限制放貸使爛尾樓建案數量暴增至300多件,橫跨 90個城市。目前,政府已介入目前房地產行業債務重整問題,目標則在維持房地產業的債務水準,同時幫助建商完成建案、避免進一步的社會動:盪。

 

先前,因中國大陸打炒房、限制放貸,導致許多建案的開發商,因流動性資金緊縮問題棄建案而逃,一些銀行連帶可能受到影響,貸款違約率上升,此對目前跌價的中國大陸不動產市場產生漣漪效應。尤其成千上萬的中國大陸中產階級在支付首付和貸款購買房屋後陷入困境。一些購屋者已經開始抵制房貸,對社會穩定構成威脅。

 

特別一提的是,目前中國大陸境內多為國營銀行,只要政府出手,相對容易挹注流動性,所以不會產生系統性金融危機風險。

 

另外,與美國 2008 年次貸金融危機不同,中國大陸相對沒有過多低門檻放貸、抵押貸款證券等高槓桿產品,個人家庭資產狀況和高儲蓄率也能有所緩衝,且頭期款要求較高,因此即使房價大幅下跌也不會使大量抵押貸款違約,所以中國大陸金融體系不會因此崩潰。

 

最終國家必然出手救市,例如9/22 日彭博報導,中國大陸將提供人民幣 2,000億的專項貸款,確保陷入停滯的住房項目能夠交付給購屋者,加大對陷入困境的房地產行業的融資支持,但這種特殊貸款將只能用於已出售但未完工的房屋。

 

總之,自今年7月底「保交樓、穩民生」被首次寫入中央政治局會議文件,無論是中央、地方政府,政策工具將不斷完善。而大陸住建部等多部委,推進政策性銀行專項借款保交樓,已在各地展開。

 

其中,以大陸四大國有金融資產管理公司之一的長城資產為例,上半年與12家重點受困房企開展多輪對接及專案篩選,金額合計約80億元(人民幣,下同)。

 

另「中國信達」落地原佳兆業集團廣州南沙「悅伴灣」等一批受困房企風險化解專案,保障4424套商品房按期交付,解決拖欠農民工工資近1億元,兌付200戶、10億元房地產企業理財產品,支付271戶、5.8億元上游供應商欠款,帶動354億元存量專案復工復產。

 

同時,不少央企出手收購民營房企專案股權;也有大陸國資國企宣布戰略投資入股民營房企。

 

除了明確保交樓,近期以來,包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陝西、紹興多地政府牽頭,聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本,共同成立房地產紓困基金。以鄭州為例,更立下「軍令狀」,要求「大幹30天」全市停工建案在10月6日前全面復工。

 

此外,中國大陸各銀行自5 /20 日以來第二次下調基準貸款利率,被要求增加整體貸款支持疲弱的經濟。此前中國大陸央行上周出乎意料下調關鍵政策利率,支持經濟成長。

 

六、全球房市的『明斯基時刻』即將來臨?

 

反而在這波全球資金潮水消退中,資本主義社會的房市『明斯基時刻』其實才悄悄到來。因為,資本主義社會崇尚自由競爭、優勝劣敗,所以,房企必經「天擇」,且房市『明斯基時刻』正悄悄到來。

 

明斯基時刻 (Minsky Moment) 指的是,在信貸週期中,當景氣處於樂觀階段時,企業或投資人會更願意加槓桿、導致投機性貸款增加;而一旦借款方開始經歷升息或是經濟放緩,那麼即可能出現資金短缺之窘境,最終可能不足以支付債務利息。

 

而當企業或投資人迫不得已需要出售手中資產換取現金時,若市場眾多人也同時賣出,那麼在景氣擴張階段所形成的高檔資產價格即可能沒有下檔願意接手,形成了一系列資產螺旋式下跌的流動性緊張,進而最後導致資產價格崩盤。

 

其實,在美國Fed無限量QE下,印鈔出來的資金潮水需要蓄洪池,以防釀成百年一遇的通膨。其中,加密貨幣、股市、債市、房市皆是美國Fed愚人碼頭上的四艘船舶。

 

今年以來,加密貨幣、股市、債市皆已經歷空頭洗禮。在美國Fed激進升息、QT回收資金下,房市如何獨善其身?美國Fed若想要把通膨一棒打死,絞殺加密貨幣、股市、債市、房市皆是必要之惡?

 

美國方面,7月CPI因為燃料費用下降,有觸頂跡象,但平均薪資上升,及房租仍居高不下,卻成為通膨居高不下的理由。

 

因「反移民」政策,造成缺工嚴重、致平均薪資上升,此問題目前無解。

而目前房地產市場仍處在牛市沖天之際,可能讓鮑爾眼紅。因此房市資產價格卻可能正處於急劇下跌邊緣,此即房市的『明斯基時刻』。值此冰火交融之際,未來房市資產價格跌幅可能最大達到20%至30%、甚至更多。

 

■全球房地產市場喪鐘響起

 

為了要對抗通膨大軍,鮑爾在「溫泉關」展開升息、縮表殊死戰……。

在鮑爾引領下,2022年迄今全球已有80多家央行跟追調高利率。

未來,最關鍵的決戰地應在「諾曼地」—全球房地產市場。

 

首先,加拿大、紐西蘭房價已出現二位數的下跌,加上負債累累的澳洲家庭房價也頻頻走跌,都是全球資金緊縮下的結果。

 

其次,美國房市,成屋銷售基本上在過去12個月都是下滑狀況,並且也跌到新冠疫情2020年初開始以來的最低區間。

房價下跌與利率調升有很大關聯性,激進升息讓買家望之卻步。

另外,美國7月新屋銷售也在減少,來到2016年初以來最低。

 

至於歐洲,正苦於能源危機。

由於躉售能源成本,已經從2021年中到2022年第2季度暴增96%,讓市場一片譁然,就剩還沒拆房當燃料。

據說,英國也正考慮是否工業製造國有化、凍漲躉售能源,甚至要求某些業者關門等,無所不用其極就是希望能將燃料費用給降下來。所以,英國正處於房市低迷的浪潮中,連李嘉誠也投奔越南了。

總之,這次「五眼聯盟」在房市總算可以抱團取暖了。

 

另對中國大陸來說,「爛尾樓」問題目前仍鬼影幢幢,房地產行業在低迷一年後似乎尚沒有好轉跡象。此時,只能考驗人民銀行的景氣刺激政策。

人行近日指出,將把貨幣政策保持在寬鬆狀態(印鈔技術)支持經濟成長。

可以預見,到2023年中以前,人行都可能再度降息來提供陸企大量資金活水。

 

■台灣的「悲情城市」是否步入後塵?

 

美國居高不下的通膨,致聯準會為抗通膨瘋狂升息12碼,而各國央銀不得不跟進升息。

 

台灣央行在9/22日也宣布升息半碼,是今年第3度升息、累計升2碼,年底九合一選舉後,台灣央行不再有政治壓力,油價、電價及利率虧欠的,出來江湖混的,恐怕必須還給江湖,此時是否對房價造成衝擊引發關注?

 

尤其台美利差不斷擴大至外資撤離台灣,因全球消費電子產品需求暴減,台灣7月出口訂單已開始減少,未來更有可能進一步「去庫存」下降。據官方數據指出,來自中國大陸以及香港訂單下降22.6%是主因,同時,這兩個地區是僅次於美國的第2大重要對象。

 

當全球資金行情降溫,景氣又大幅衰退下,台灣不可能置身事外,雖然目前房屋價格修正現象不明顯,但成交量已萎縮;未來,買賣雙方比的是誰氣長?

 

而中華民國不動產仲介同業公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。如今年升兩碼,每年約增2.8萬房貸支出,對換屋與高收入者無動於衷,而對首購者影響也非常有限。若升息循環控制在四碼以內,仍然不影響房市首購剛性需求,最後就看台灣央行臉色了。

 

李同榮最後指出,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。因台灣8月消費者物價CPI為2.66%,有趨緩現象,炒房又是台灣全民運動,為了2024大選、房價還不能跌。

 

在全球房價修正中,台灣炒房團真的能成為中流砥柱,真的能置身事外嗎?

 

七、跋尾—房市必殺之惡,可能遲到,但不會缺席的

 

Fed鮑爾為了打擊通膨,9/21日連續第三次升息3碼。

 

此外,Fed鮑爾在談話中暗示經濟衰退將是降低通貨膨脹的必要代價,並劍指房市為必殺之惡,讓美國經濟硬著陸的風險大幅增加。

 

■大賣空本尊:美股將如同2008年、或2000年,泡沫般破滅

 

2008年「大賣空」本尊、因放空次貸泡沫成名的投資人貝瑞 (Burry)表示,最近有兩檔特殊目的併購公司 (SPAC) 相關的 ETF關閉。

SPAC是 Covid-19疫情牛市期間吸引大量散戶的投資題材之一,但在美國Fed激進升息並收回流動性之後,兩檔 SPAC ETF 已在上個月關閉,這代表市場已經失靈,須重訢尋找底部。

 

另外,貝瑞表示加密貨幣、迷因股、SPAC 都崩盤,是示警美股尚未觸底,並認為今年將出現類似 2000年網路泡沫或 2008年金融海嘯般的泡沫般破滅。

 

■墨比爾斯:中土世界無淨土

 

這位 86歲的知名投資專家表示,除美國的經濟問題紛擾外,歐洲因為能源危機和通膨飆升,面臨極深的麻煩,他預測歐洲央行 (ECB) 將須「劇烈」升息才能控制物價,而這將引發經濟衰退。

 

新興股市今年表現較差,墨比爾斯認為主要是被中國拖累。中國今年麻煩事不少,包括熱浪高溫引發的大規模限電、反覆的防疫封控、醞釀中的房市危機,加上與西方關係日益緊張,都打壓中國經濟。

 

墨比爾斯建議投資人,此時無論想投資哪個股市,都要謹慎選股,「此刻想在世界上某個地方投資,必須要非常、非常挑剔。」他似乎預見中土世界沉淪……

 

■葛拉漢:2023年全球經濟較2007年時更危險,市場應為下跌做好準備

 

傳奇投資人、資產管理機構 GMO共同創辦人葛拉漢 (Grantham) 9/7 日表示,由於通膨高漲、央行態度鷹派、且地緣政治緊張局勢仍在,目前全球經濟基本面惡化程度,較 2007 年次貸風暴的泡沫時期更危險、看起來更令人震驚,金融市場應該為進一步的下跌做好準備。

 

83 歲葛拉漢也表示,根據目前趨勢,標準普爾 500指數預估將跌至約 3,000點,而9/23日收盤為3693.23點,尚有700點(19%)修正空間。

並根據他的分析,超級泡沫的破滅會分成幾個階段:首先出現類似今年上半年的重摔,接著稍微反彈,最後基本面崩解,市場跌到谷底。

 

■鮑爾已劍指房市

 

在美國Fed印鈔佈局10多年之後,繼商品、股、債、匯市被收割韭菜後,

對房市,鮑爾不會心軟的。

因此,全球房市的『明斯基時刻』其實正悄悄到來。

或許,房市必殺之惡可能遲到,但不會缺席的……。

 

總之,儘管標普500指數今年來下跌20%,但包括貝瑞在內的多位知名觀察家都預告,美股前方還有得跌。墨比爾斯、葛拉漢皆是箇中翹楚。

 

而在利率大幅上升後,經通膨調整後之實質薪資正在倒退,

此時,背負債務的年輕家庭,將迎來此生中、從未經歷過的生活煎熬期……。

請躺平、但枕戈待旦,迎戰黑暗時代,並殺出文藝復興之路……。

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留言列表(35条)

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