美國地區銀行是否變成灰犀牛呢？

美國地區銀行是否變成灰犀牛呢？

2home.co  楊惟婷

矽谷銀行 (SVB) 和 Signature銀行於2023年3月破產，第一共和銀行於5月破產。矽谷銀行倒閉後，儲戶紛紛逃離美國規模較小的銀行，轉而尋求大型機構的安全性。

目前地區銀行面臨的最大風險，仍是「長期利率偏高」的環境。

雖然聯準會已經暗示2024年內會降息一次，但猶抱琵琶半遮面？

另與大型銀行相比，美國區域銀行的安全性較低。因此與大型銀行相比，區域銀行必須向儲戶支付更多費用來挽留客戶存款，所以它從利息支付中賺取的錢就會受到侵蝕，此造成區域銀行的淨利息收入 (NII) 仍在下降。

尤其與擁有更多元化投資組合的大型銀行相比，區域銀行對商業房地產貸款(CRE)的曝險相對較大。加上混合或遠距工作安排的流行，貸款機構面臨減記CRE損失的壓力日增。

矽谷銀行倒閉過後一年多，美國金融環境仍處高利率環境，美國地區銀行仍面臨存款成本上升和長債投資帳面損失未癒及商業房地產貸款風險帶來的持續挑戰中。

據高盛集團推估，依目前房價，美國房地產市場規模約爲 44.5兆美元。

尤其數據顯示，美國銀行業持有約50%的美國商辦市場CRE債務，其中2/3由中小型銀行持有。美國地區銀行曝險，是否會形成2024年的一隻灰犀牛呢？

一、地區銀行面臨的最大風險是「長期利率偏高」的環境

自2022年3月聯準會大幅升息以來，矽谷銀行因高借貸成本超過低利率貸款收入而倒閉；一年多來，美國銀行業仍面臨高利率環境壓力，許多銀行的帳面上都有巨額的未實現損失。

■房貸利率持續高於7%，潛在買家的購買力正遭受打擊？

4月底，美國房貸利率連續第 3周上漲，觸及2023年11月以來的最高水準。

符合貸款資格的 30年期固定利率房貸平均合約利率從7.13% 上升至7.24%；自備20%頭款的貸款點數從 0.65（包括發起費）上升至 0.66支付。

因此，根據抵押貸款銀行家協會 (MBA) 的季節性調整指數，房貸申請需求較前周下降了 2.7%，比一年前同周下降 15%。

亦即隨著房價、房貸利率上升，潛在買家的購買力正遭受雙重打擊。

■Redfin：美國高利率和高房價，讓5月房屋銷售跌至10年新低

房地產經紀公司 Redfin在6/14日發表報告表示，目前30年期固定房貸利率徘徊在7% 左右，在高房貸利率環境下，美國的住房負擔能力處於歷史最低水準。而待售房屋數量仍比疫情前水準低約 25%，使房價中位數卻創歷史新高。

Redfin數據顯示，面對目前較高的利率，在廉價債務時代，房屋賣家仍想持有較低的固定房貸利率，不輕易售屋。因此高房貸利率抑制了房貸需求和供應，美國 5月房屋銷售跌至過去 10年的最低水平之一。

Redfin 資深經濟學家坎帕 (Elijah de la Campa) 表示：「銷售低迷是因為高昂的購屋成本讓購屋者和潛在賣家都感到不安。由於待售房屋如此之少，一些市場的買家陷入了競購戰，這有助於將房價推至歷史新高。」

■房貸利率居高不下，使美國房地產在高檔量縮盤整

近期，美國 30年期固定利率房貸的平均利率曾一舉突破了8%，為 2000年中期以來首次。從長遠來看，如果買家以 20% 的首付購買價值 40萬美元的房屋，那麼如今的每月房貸支出將比兩年前多出近 1000美元。

如今美國的潛在購屋者和房主都受到高利率的困擾—

依全美房地產經紀人協會的數據顯示，美國購屋者想買、但買不起，抵押貸款利率攀升的速度，將大多數有購屋需求的人拒之門外。

根據房地產經紀公司 Redfin在6月的分析，美國約 92%的房貸房主的房貸利率低於6%。

而Zillow 的數據則顯示，美國 80% 的房貸房主的房貸利率低於 5%。

隨著 30年期抵押貸款利率接近8%，房主可能對出售房屋興趣不大，因為他們可能不得不購買另一套利率更高的房屋。房主也不願低賣，造成市場上房屋供應量減少。因而，在房價仍高的局勢下，造成市場成交量偏低。

由於，美國長期國債殖利率居高不下，也導致房貸利率居高不下，這些因素合力將美國房屋銷售，拖至自次貸危機時期以來的最低水準。

■高利率造成房貸「呆債」，美國近300家銀行面臨倒閉？

近年來，美國經濟面臨鉅額財政債務、美債殖利率持續倒掛（即短債利率高於長債，是經濟衰退的重點指標）創歷史最長紀錄及聯準會為打通膨將聯邦基金利率維持在 23年來的最高點，再加上商業房地產貸款壞帳不斷惡化，美國數百家小型和地區銀行面臨生存威脅。回想2023年 3月矽谷銀行開啟的一連串銀行倒閉風暴，當時影響波及全球金融和加密貨幣市場。

而在2024年，由於商業房地產貸款壞帳飆升，以及聯準會持續維持高利率，4月底美國賓州的地區銀行Republic First Bank又被勒令關閉，由聯邦存款保險公司（FDIC）接管，成為 2024 年第一間倒閉的美國銀行。此使銀行危機恐再現的傳說，再度甚囂塵上。

美國地區銀行持續被高利率的陰霾所籠罩，金融分析顧問公司Klaros Group表示，其發現 4,000 家美國金融機構中，有282家面臨倒閉壓力。

Klaros Group 共同創辦人兼合夥人 Brian Graham 則指出：「大多數這些銀行並未資不抵債，甚至接近資不抵債。他們只是壓力很大。這意味著銀行倒閉的數量將會減少。但這並不意味著社區和客戶不會受到這種壓力的傷害。」

Graham估計，由於利率上升，銀行總共面臨 7000億至 1兆美元的未實現損失。

並估計，截至2024年底，美國超過 150家銀行的資本（經過調整以反映未實現損失）將低於觸發監管干預（即迅速糾正行動）的水平。

值得注意的是，聯準會主席鮑爾4月初也曾坦承商業房地產不良貸款增加的問題可能會導致一些銀行倒閉，但他認為這不會對整個系統構成風險，整體的情況仍在「可控」範圍。可確定的是，有些銀行會倒閉，但不會是大銀行。存在倒閉問題大多是中小型銀行，所以鮑爾認為這是「可控的」。但鮑爾會不會又誤判呢？

二、美國「商業房地產泡沫」還能撐多久？

隨著疫情「遠距」工作習慣的轉變，及部分企業已經轉向永久性的「混合」工作模式，除了造成商業地產「空置率」上升之外，全球商業地產公司還面臨著其「商業地產估值」急劇下降的問題。

■「居家辦公」的後遺症—全球超過三分之一辦公室空蕩無人

疫情期間實施「居家辦公」後，澳洲 XY Sense公司統計美國、英國、香港、新加坡等共九個地方、24855個工作場所後發現，36%工作站——包括辦公隔間和辦公桌——從來沒有人使用過，顯然處於「供給過剩」的狀態。這項調查凸顯各企業評估辦公空間時，所面臨的挑戰。

XY Sense共同創辦人兼執行長 Alex Birch說：「是時候重新思考如何改造簡陋的辦公桌了。它們占據辦公空間的時間太長、造價昂貴，而我們的使用方式和疫情前已經不同。既然人們現在有大部分工作在家完成，企業自然不再需要那麼多辦公桌，反而應該重新配置空間，提供更好的辦公體驗、或乾脆省下辦公室經費。」

辦公桌使用率低落，也讓一些雇主重新思考他們對商辦的需求。

世邦魏理仕 (CBRE) 調查顯示，大型企業當中，十家有九家發現辦公室使用率很低，其中超過一半預期未來三年內會縮減商辦面積。

■仲量聯行：目前美國有超過兩成的辦公室處於閒置狀態

房產經紀商仲量聯行也指出，截至2023年6/30 日，美國有超過兩成的辦公室處於閒置狀態。

紐約大學和哥倫比亞大學的研究人員進行的一項聯合研究預估，紐約辦公大樓空置率預計2023年將達到創紀錄的 22.7%，辦公大樓通常佔該市財產稅收入的約 20%。至 2029年，受疫情時期掀起的遠距辦公影響，該市的辦公大樓價值將較疫情前還低 44%。

■MSCI Real Assets：價值248億美元辦公物業陷艱難處境

根據 MSCI Real Assets在2023年7/20日報告，截至第二季底，共有價值約248億美元的美國辦公物業陷入財務困境或是已被銀行收回的辦公大樓總價值，較第一季飆升約 36%。MSCI 還發現約 1620億美元的資產可能存在麻煩，這些資產有著貸款拖欠、高閒置率以及債務到期等問題。

MSCI Real Assets 指出，整個商業房地產陷入窘境，辦公物業必須背負最多責任，這也是 2018 年以來，第一次不是由零售或飯店物業為主要拖累項目。

■Green Street：美國辦公大樓的價值已下跌約27%

另依數據分析公司 Green Street的數據顯示，美國Fed從2022年3月開始升息以來，美國商業房地產，尤其是辦公大樓的交易量和價格急劇下跌。

其中，辦公大樓的價值已下跌約27%，商業公寓大廈價格下跌了21%，購物中心價格下跌 18%。

■凱投宏觀：預估到2025年底，美國商辦價值恐自高峰暴跌35%

凱投宏觀 (Capital Economics)2023年6/22日發布報告指出，隨著混合和遠距辦公模式盛行，將重塑美國商業房產市場，預估到2025年底，房價將自高點暴跌35%，可能需要 15年或更長一段時間才能恢復，前方道路依舊崎嶇。

包含 Brookfield、黑石 (Blackstone) 在內，主要機構投資人持有的一些商辦已出現違約情形，相較於投入更多資金在虧損的房產，他們選擇停止償還貸款。

未來，估計有將近 430億美元的商辦面臨違約風險。

■麥肯錫調查：至2030年複合工作模式，將抹去全球商辦市值8000億美元

諮詢公司麥肯錫全球研究院 (McKinsey Global Institute) (McKinsey) 2023年7/13日發布的一項最新研究顯示，到2030年，因遠距工作的轉變，及部分企業已經轉向永久性的混合工作模式，其對北京、休士頓、倫敦、紐約、巴黎、慕尼黑、舊金山、上海和東京這9大「超級明星」城市的調查，顯示到2030年辦公空間的需求將比疫情前的2019年下降13%，導致閒置率上升，預估辦公大樓價值將比2019年下滑 26%，全球商辦價值損失高達 8000億美元。

■美國2023年Q3不良商業地產債務達 800億美元，創十年來最高

根據分析機構MSCI Real Assets的數據，隨著高利率以及辦公室需求疲軟，2023年第三季，美國商業房地產行業處於破產、被貸方收回或清算程序中的商業房地產價值激增至近 800億美元。這比第二季增加了 56億美元，商業地產行業不良債權攀升至十年來的最高水準。

其中，與辦公室相關的不良負債占比最大，達 320億美元，為不良債權總額的 41%。其次是零售物業，價值210億美元，飯店物業，不良債權達140億美元。

雖然這些數字仍遠低於 2008年金融危機打擊後的水準，當時商業地產不良債務總額達到1500億美元的峰值。

但MSCI表示，基於債務餘額逾期付款和租賃緩慢，價值約2160億美元的房產，未來可能面臨財務困境的風險。尤其，尚有約有 9000億美元的商業房地產債務將在2024年底前陸續到期，需要再融資。

■美國2023年商辦價值下滑，致300多家小型區域銀行風險大增

房產分析公司 Green Street 數據顯示，聯準會從 2022年第一季開始暴力式升息以來，商業房地產價值已下跌 22%。

另遠距辦公趨勢削弱了對辦公空間的需求，促使辦公大樓價值暴跌35%。

另由南加州大學、西北大學、哥倫比亞大學及史丹佛大學共同為美國國家經濟研究局 (NBER) 分析的一份最新報告顯示，商業房地產價值下滑，可能會使數百家美國銀行面臨借款人無法清償債務的風險。

上述報告發布，截至2023年第三季末，美國銀行持有的商業房地產債務總額約達 2.7兆美元。該報告指出，大約 14%的商業房地產貸款和 44%的商辦貸款似乎均為負資產，即房產市值低於貸款餘額。這種困境可能導致數十家至 300多家規模較小的區域銀行，面臨償付能力風險

此報告指出，若商業房地產的貸款違約率達到10%，將導致銀行出現約 800億美元的額外虧損；若違約率攀升至20%，預估將帶來 1600億美元的損失。

另美國抵押貸款銀行家協會 (Mortgage Bankers Association) 數據顯示，2023年第三季銀行商業房貸和公寓貸款的拖欠率為 0.85%，高於2022年同期的 0.45%。

■美國2023年成屋銷售創1995年以來新低，房價中位數卻寫歷史新高

根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 1/19 日公布數據，美國2023年12月成屋銷售年化總數報378萬戶，不如預期，而2023年全年成屋銷售總數409萬套，也創1995年以來新低。

但供應短缺繼續推動買家競價和房價上漲。2023年 12月份售出房屋的中位數為 38.26萬美元，比 2022年12月份上漲 4.4%。而2023年全年，成屋銷售的中位數為 38.98萬美元，也創下歷史新高。

成屋銷售約占美國房地產市場銷售量的90%，在過戶時計算。通常在過戶前的一兩個月，簽訂合約，因此2023年 12月份的銷售數據主要反映2023年10、11月的購買決定。

■商業房地產曝險升高，標普將5家美國區域銀行信評展望降至「負向」

信評機構標普全球 (S&P Global Ratings) 3/26 日將五家銀行的信評展望從「穩定」(stable) 調降至「負向」(negative)，稱一些美國區域銀行的資產品質和業績表現，可能會受商業房地產市場帶來的壓力影響。

遭標普下修信評展望的銀行包含 First Commonwealth Financial Corp(FCF-US)、M&T Bank Corp(MTB-US)、Synovus Financial Corp(SNV-US)、Trustmark Corp(TRMK-US) 以及 Valley National Bancorp(VLY-US)。在標普給予評級的銀行中，這五家銀行對商業房地產貸款的曝險是最高的。

不過，標普也說，若美國聯準會 (Fed) 開始降息，可能有助於舒緩商業房地產業累積的部分壓力。

三、美國區域銀行開始踩雷？

■紐約社區銀行股價重挫，美國地區銀行業再度引發關注

由於紐約社區銀行2022年收購Flagstar Bank，2023年收購 Signature Bank 的部分資產，使紐約社區銀行的資產負債表截至2023年12月底，資產增為1163億美元，突破1000億美元的監管門檻，符合更嚴格的資本和流動性要求的約束。

由於聯準會抑制通貨膨脹、維持高利率不變，此對地區銀行的貸款獲利及其持有的證券價值造成壓力。而紐約社區銀行 (NYCB-US) 1/29 日披露2023年第 4季虧損擴大10倍至27億美元，再度加劇市場動盪。

2/1日，紐約社區銀行由其資產負債表問題所引發的股價重挫，再次引發投資人對美國地區銀行健康狀況的擔憂。

■由於商業房地產壓力漸增，引發投資人開始放空地區銀行

紐約社區銀行 (NYCB-US) 對商業房地產的投資加強了投資人對地區銀行的警覺。NYCB 最近發布的財報不佳導致其股價暴跌約60%，也讓投資人特別關注小型銀行占所有未償商業房地產 (CRE) 貸款的70%的風險。

Raging Capital Ventures 的空頭炒家馬丁 (William C. Martin) 表示，「只要利率維持在高點，銀行就很難避免商業房地產貸款出現問題。」

不良債權投資公司 Arena Investors 共同創辦人兼執行長茲委爾恩 (Dan Zwirn) 表示：「地區性銀行面臨的利率風險會加倍。」

惠譽也表示，由於許多公司難以轉變遠距和混合工作的員工，商業抵押貸款支持證券 (CMBS) 的拖欠率預計到 2024年將上升至 8.1%。

高盛的研究顯示，商用房地產 (CRE)還面臨利率上升的壓力，約 1.2兆美元的商業抵押貸款將於2024年和2025年到期。

■鮑爾警告商業房地產疲軟，但危機可控

對地區性銀行的最新擔憂，是由規模達 1160億美元的商業地產貸款機構紐約社區銀行 (NYCB-US) 引發的。

聯準會主席鮑爾 (Jerome Powell) 2/4日表示，由於商業房地產疲軟，更多小型銀行「不得不關閉」或被合併「不復存在」，原因是美國各地房地產價值下跌帶來的損失，但問題最終是「可控的」。

鮑爾認為，2008年金融危機再現的風險不大，原因是美國大型銀行的資產負債表仍健康，他們的準備金充足，所以當前的情況是可以控制的問題。

對於資產規模超過 1000億美元的銀行來說，商業房地產貸款僅占總信貸的13%。對於較小的銀行來說，它們占銀行信貸總額的44%。

■葉倫：商業房地產問題令人擔憂，但相信情況可控

美國財政部長葉倫 (Janet Yellen) 2/6日也表示，雖然商業房地產所導致的虧損令人擔憂，但相信在監管機構的幫助下，情況可以獲得控制。

葉倫表示，監管機構正在努力確保這些機構的有足夠的貸款損失準備金來彌補損失，確保他們採取適當的股利政策，保持充足的流動性。

四、美國商業房地產風暴的「蝴蝶效應」

■美國抵押貸款銀行家協會：2023~2024年將有大量的商業房地產貸款到期

美國抵押貸款銀行協會 (Mortgage Bankers Association) 預估，約有 1890億美元的辦公室貸款在2023年到期，另有1170億美元的債務將在2024年到期。當最後期限來臨，業主可能難支出大筆本金，面臨更多的違約。

由於利息成本過高，如今包括黑石集團、太平洋投資管理公司 (Pimco) 等大型機構所有者，已經開始停止支付部分商辦的款項，來使現金和資源有更好的用途。

布魯克菲爾德 (Brookfield Asset Management) 以及喜達屋 (Starwood) 等業主也紛紛停止支付那些被認定為虧損的辦公室貸款。

■留意美國「商業房地產」近兆美元債務2024年即將到期

根據MBA統計，美國商業和多戶房地產領域中，有近 20%的未償債務將在2024年到期，規模高達 9290億美元，這些債務需要再融資或出售房產。

其中，銀行持有的商業地產債務中，2024年有 4410億美元到期。還有大約 2340億美元的到期債務透過商業抵押支持證券 (CMBS)、擔保貸款憑證 (CLO) 和資產抵押債券 (ABS) 證券化；非銀行貸方則有 1680億美元的債務在2024年到期。

這個規模比抵押貸款銀行家協會 (MBA) 先前估計的 6590億美元高出 40%。

激增主要是來自貸款展期和其他延遲，而非新的交易。

美國商業地產的價格已較2022年初的高峰下跌21%，所以商辦類地產是重災區。由於新冠疫情後的居家辦公潮，這類地產價格下跌幅度最大，高達35%。

商辦類貸款中，有大約 25%於2024年到期。

與美國商業房地產相關的所有債務總額達到 4.7兆美元。隨着美國商業地產價值下滑，風險日益凸顯，監管機構和投資人對此均表示擔憂。

違約增加和相關減記已經波及到一些地區性銀行，近日爆雷的紐約社區銀行 (NYCB-US) 就是最典型的例子。此外，KKR (KKR-US) 的商業抵押房地產投資信託、以及 CMBS的持有者也受到衝擊。

根據業內報告，截至 2023 年底，美國商業地產債務中有大約 858億美元被認為瀕臨風險的，另有 2346億美元債務可能面臨困境。

在這樣的背景下，由於高利率，加上對某些物業基本面的質疑，令市場陷入僵局。

■Kyle Bass：「商辦大樓」恐造成美國銀行業損失逾2000億美元

Hayman Capital Management 創建人Kyle Bass在2023年9/11 日表示，由於工作場所趨勢的變化和利率上升，加上利率居高不下和貸款條件收緊，美國銀行業未來將因對商辦大樓市場的曝險而損失 2000億至 2500億美元，基於銀行業的股本約為 2兆美元，因此美國銀行業股本可能會減損 10%。

■學界研究指出：美國商業地產恐造成銀行業1600億美元損失

另一份研究指出，美國商業房地產產業面臨 2008 年以來最嚴重崩盤的風險。

這是根據南加州大學、哥倫比亞大學、史丹佛大學和西北大學的研究人員發表的一份新論文得出的結論，這篇論文評估了「長期較高利率」對商業房地產行業和美國銀行體系的影響。

這篇題為《貨幣緊縮、商業房地產困境和美國銀行脆弱性》的論文，使用了先前開發的框架來審視聯準會自 2022年以來的激進升息，這一措施打壓了股票、債券和商業房地產等資產。

據估計，由於升息和遠距工作導致房產價值下降，約 14% 的所有貸款和 44% 的辦公大樓貸款處於「負資產」狀態，這意味著當前價值低於未償還貸款餘額。

而論文估計，所有商業房地產貸款中的 10%-20% 可能會違約，這是金融危機期間估計違約率的低端，如此，預估銀行可能會損失約 1600 億美元。

研究人員並估計，如果一半未投保的存戶清空帳戶，與商業房地產相關的損失可能會導致 31至 67家小型地區銀行資不抵債，另有 340家銀行，可能因利率上升造成的損失而面臨破產。

■美國商業房地產危機尚未有解方，系統性金融風險擔憂上升

3月份，美國商業房地產市場的問題給「紐約社區銀行」等銀行帶來了衝擊。

德意志銀行將當前的動盪描述為「金融危機以來最嚴重的房地產危機」。

TD Economics 的經濟學家 Admir Kolaj的報告稱，預計美國2024年將有 5400億美元的商業房地產貸款到期，2025年還將有 5350億美元到期。

儘管雇主愈來愈多地推動員工重返辦公室，但遠距工作日比例仍高達 30%，遠高於疫情前的 5%至7%。

同時，在利率依然居高不下之際，美國商業房地產市場基本面正快速惡化，「辦公大樓」是最脆弱的產業。

Kolaj表示，辦公室空置率不斷上升，租金停滯不前，預期到2025年年底，到期的美國商業房地產貸款總量將超過 1兆美元，而到 2027年，這項數據將達到 2.2兆美元。這意味著，美國商業房地產的困境可能加重中小型銀行危機。

Marathon Asset Management 董事長 Bruce Richards警告稱，小型銀行的商業房地產貸款違約率，似乎正朝著 8%至10% 的方向發展。

而根據2023年 12月發表的一份關於美國銀行脆弱性的研究報告稱，美國各大銀行的商業地產貸款的違約率如果達到 10%，將導致銀行額外遭受約 800億美元的損失。且報告還警告稱，商業房地產的困境可能使 300多家銀行，尤其是規模較小的地區性銀行，面臨償付能力擠兌的風險。

五、跋尾—美國房市重返1970年代黑暗紀元？

「貨幣超發」所製造的「通膨」，就像廬山七嶺，從不同角度所看到的高度都不一樣，就如蘇東坡所言：「橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同，不識廬山真面目，只緣身在此山中。」

所以「通膨」看是股市瘋漲也對的，看是房市高不可攀也沒錯。加上「商品通膨」從未遠離、只是升幅放緩、直到黎民麻痺為止！這一切皆源於「貨幣超發」所製造的「通膨現象」！

亦即，「貨幣超發」製造了「通膨」，而將央媽受不了「通膨」，回收「貨幣」，泡沫立即縮水，房市、股市、比特幣、AI…… 皆會校正回歸、進入輪迴！

■「美元」爆百年來最驚悚現象

美國「赤字財政」擴張政策正在摧毀「美元」的國際主導地位。專家警告，目前美國政府負債已超過了35兆美元（每天利息負擔可養活二倍美軍軍費負擔），並以每百天膨脹1兆美元的速度暴增。一旦，各國對美國政府財政紀律失去信心時，可能發生「美元」國際貨幣地位喪失，引發全球金融危機的爆發，最終可能美軍不戰而敗。

上

相對於美國國內生產毛額（GDP）的成長，美國債務累積的速度之快，是自1930年以來最糟糕的。亦即，美國經濟表象上強勁，是依靠赤字國債膨脹出來的貨幣現象，實體經濟成長的速度跟不上，尤其財富分配失衡造成貧富差距擴大，實質薪資購買力正在下降，美國家庭的經濟壓力越來越大，形成這個社會動盪加劇的弔詭現象。

過去四年來美國的通膨率累積成長了20%，但美國為了選舉，仍在繼續財政擴張，顯示美國根本不顧美國家庭經濟惡化和「美元」國際貨幣地位喪失。

■穆迪：美國商業房地產「貸款拖欠率」升至近六年新高

由於聯準會 (Fed) 維持高利率的時間比原先預期還要更長，愈來愈多美國商業房地產業主尋求貸款條款修訂、延期還款、甚至是其他形式的債務減免。

穆迪 (Moody’s) 5月中一份最新報告顯示，隨著華爾街到期債務借款人的還款率大幅下滑，4月商業房地產貸款拖欠率升至6.4%，是 2018年6月以來最高，拖欠率上升的其中一個主要原因是，4月到期債務借款人中，只有 24%償還貸款，遠低於2023年的約 45%至50%。

這般情況令 Starwood Property Trust 等商業房地產巨頭紛紛呼籲 Fed 降息，尤其是在約 4.7兆美元未償商業房屋抵押貸款中，有一半即將在 2027年到期的情況下。

穆迪警告，商業房地產貸款違約的情況可能持續至 2026年。

隨著閒置率不斷上升，再加上混合辦公模式對未來租賃需求的影響存在不確定性，再融資標準變得更加嚴格。

■美國商用不動產市場的恐慌情緒正大爆發？

根據2024年 4月聯準會 (Fed) 的金融穩定報告，截至2023年第四季，美國商用不動產 (CRE) 市場價值 22.5兆美元，但從 2024年到 2026年，約有 1.6兆美元的 CRE 債務將到期。更慘的是，自2020 年以來，商辦大樓營運淨收益 (NOI) 因為經濟走緩跟居家上班而顯著下降。

美國商辦市場持續低迷，6月中旬房地產巨頭 Related以不到 5000萬美元賣出曼哈頓一棟辦公大樓，較 2018年 1.5億美元買入時少1億美元，當時還貸款1 億，另外，德意志銀行 3月也用 1.5億美元賣出 222 Broadway，遠低於當初買進時的 5.02億美元，更駭人聽聞的，加拿大退休金基金 (CPPIB) 同一個月更將曼哈頓 360 Park Avenue SouthA 級商辦近三成股權以 1美元出售。

除紐約外，舊金山市中心的市場街 995 號一棟 16層大樓也剛以 650萬美元賣出，遠低於 2016年買入時的 6200萬美元，8 年暴跌90%，洛杉磯 6層地標建築 Aon Center 怡安中心2023年底以 1.478億美元售出，比 2014年買價 2.685 億美元低了45%。

美國商用不動產市場的恐慌情緒正大爆發？

很多人開始擔心，隨著美國經濟基本面惡化和資產價值加速下滑，加上高利率和貸款標準緊縮，再融資變得困難，恐將美國金融系統推向危機邊緣。

尤其數據顯示，美國銀行業持有約 50%的美國商辦市場CRE債務，其中 2/3 由中小型銀行持有。這些銀行的 CRE貸款規模遠超其核心資本，所以只要20%的壞帳率就可能導致破產。

美國銀行業目前共管理約 24兆美元資產，包括 12.4兆美元的貸款和 2.94兆美元的CRE，包括自住、非自住、建築和多戶住宅。

一旦美國商辦市場CRE出現違約，將影響美國銀行業的擠兌，金融業系統性危機可能大爆發？

■美國地區銀行將提列更多商業房地產損失

在矽谷銀行和 Signature Bank 倒閉一年後，美國銀行業仍面臨高利率環境壓力，迫使美國地區銀行撥出更多資金來彌補潛在的商業房地產 (CRE) 損失，並出售更多房地產貸款。

美國大多數房地產貸款都是由地區銀行經營的，因此，當紐約社區銀行 (NYCB-US) 第 4季發生意外虧損時，加劇金融市場對地區銀行商業房地產業務曝險的擔憂。

目前，商業房地產貸款仍然是銀行的「最大痛點」，尤其是建築貸款。

國際貨幣基金 (IMF) 在其半年度全球金融穩定報告中表示，到 2023年底，不良 CRE 貸款占美國銀行投資組合的比率將從一年前的 0.4%翻倍至 0.81%。

Ares另類信貸報告也顯示，CRE資產在美國銀行業中占有重要地位：占大型銀行資產負債表的13%，地區銀行資產負債表的44%。

■PIMCO警告：美國商業房地產將爆雷，會有更多地區銀行倒閉

美國聯準會何時降息的不確定性加劇了商業房地產行業面臨的挑戰，高借貸成本重挫了估值並引發違約，導致貸方陷入難以出售的資產困境。

太平洋投資管理公司 (PIMCO) 6/11日警告：美國地區銀行將出現更多倒閉事件，因為這些銀行帳面上的問題商業房地產貸款「非常集中」，從購物中心到辦公室等領域。

對於大型銀行來說，房地產風險預計不會導致系統性故障，因為它們的商業房地產貸款在 2008年危機後受到限制。但隨著貸款因到期而增加壓力，美國地區銀行尤其感受到這種動盪，這增加了它們的商業房地產曝險。

例如，2024年稍早時，以資產計算最大的地區性銀行合眾銀行將第 1季信貸損失撥備增加至 5.53億美元。

根據摩根士丹利資本國際實體資產公司 (MSCI Real Assets) 3 月發布的報告，美國存款機構2024年面臨估計 4410億美元的到期房地產債務。

■大摩：美國銀行業商業房地產曝險度，遠超過歐洲同行

商業房地產 (CRE)市場正面臨自 2008年9月金融危機以來最嚴重的衰退，因為借貸成本上升，以及更多在家工作的人導致空置率飆升，打擊了對辦公空間的需求。

摩根士丹利3/5 日表示，歐洲主要銀行一直在削減對商業房地產的貸款，其曝險度僅為美國同行的一半；隨著辦公室價格進一步暴跌，美國銀行變得更加脆弱。

這是因為自2022年以來，70%的大型歐洲銀行將其曝險度減少至貸款帳面的5% 左右，而幾乎所有業者對美國的曝險度均低於1%；而相較之下，美國的辦公室空置率為21%，歐洲為8%。

德意志銀行表示，對美國商業房地產的貸款僅占其貸款的 1.5%，而該行已經預留一些資金來彌補潛在的損失。德銀補充說，美國大型銀行的曝險度約為 11%，而中型銀行約為 30%。

他們估計美國約有 6600億美元的 CRE債務將於 2024年到期，而歐洲則為 1500 至2000 億美元。

■美國最佳賣屋時機：現在？

如果想在美國出售房屋，何時最適合投放市場並獲得最優惠的價格？

根據 Realtor.com的最新報告，答案就是現在。

透過綜合考慮各種因素，包括過去的價格模式、庫存量和買家活動，研究人員表示，這個早春到夏季，就是理想的出手時機。

當然，高利率使房市變得更加複雜。頑固的通膨數據代表了聯準會延後降息，也意味著房貸利率將暫時維持在高位。

根據金融資訊網站Bankrate.com的數據，目前30年期固定房貸的平均利率約為7%。這會影響購屋族的負擔能力，也給潛在買家澆了一頭冷水。

進入 5月和 6月將看到越來越多房源進入市場，競爭也會更加激烈。

事實上，對於買家來說，如果可以的話，更明智的做法是等到秋天。到那時市場動態將轉向對買家有利；而且房貸利率也可能開始最終回到正常水平。

■美國若陷入「滯漲」，美國房市重返1970年代黑暗紀元？

高通膨、高利率和令人失望的經濟成長，這些場景曾出現在 1970年代。

當時通膨高漲，導致聯準會大幅升息。而抑制通膨的措施推高了房地產開發商的借貸成本，最終削弱了購屋者的購買力。

結果，房地產市場陷入停滯，1970 年代成為滯脹的代名詞；這是一種以高通膨、成長疲軟和就業疲軟為特徵的經濟周期，導致經濟停滯。

雖然，美國印鈔術大力支撐，使短期貨幣數量遠大於房市供給量，使目前的房地產市場仍具韌性；但是，貨幣數量長期不回收，通膨解決不了，更不用一旦失業問題增加了？

從根本上來說，通貨膨脹是貨幣數量增發與商品供應鏈斷鏈，誘發供需失衡的結果。實體經濟面源頭在新冠疫情、中美貿易戰及俄烏戰爭。金融面源頭在各國貨幣數量增發。而上述因素，目前大多解決不了？

就美國房市而言，由於「次貸金融危機」後十多年來的房屋建設不足，當疫情令利率跌至歷史低點時，湧入市場的買家卻遇到了庫存稀缺的情況。這導致了競購戰，瘋狂的買家炒熱房價，並攀升至創紀錄水平。

尤其Navy Federal Credit Union 企業經濟學家佛里克表示：「2010 年代房市泡沫破滅後，所有房屋建商都倒閉了；它們只建造大房子，因為當時只有富人才能買得起。」「因此如今不僅只剩下更少的房子，而且缺乏人們開始成家的小房子。」

所以他說：「住宅建商現在正在建造較小的房屋。」